五、土地的用途管制和涨价归公是土地私权和公权的基本保障措施
    在地球上几乎所有的国家和地区，农地私有就是指农地农用权私有——即耕者有其田，且大多数国家和地区农地农用私有权的交易只能优先在农民之间交易，因为农地是养活国民的，必须保证耕者有其田。
    任何国家都必须对农地和建设用地实行用途管制，绝对不是我是地主，我在我的地上想干什么就干什么，尤其是人多地少的中国。
    因为土地用途管制，所以农地只能种庄稼，所以农地就不值钱。全世界估计只有中国的农地最值钱，因为人多地少。因为政府对土地用途管制，所以土地“农转非”或“工业用地转商业用地”才有了很大的增值空间。这个增值主要是管制带来的，当然也有政府投资带来的。因此，孙中山先生在设计土地制度时，除“平均地权”、“耕者有其田”两条原则外，还有第三条原则——即土地“农转非”、“工转商”的增值部分要实行一定比例的“涨价归公”政策。
    可以认为，土地“用途管制”是土地私权和公权充分实行的最基本保证措施之一。现在有很多人对于土地被转非或被征用后的增值收益政府拿大头不理解，好像是中国政府才会这样。其实不是。笔者在台湾调研时认真算过账，台湾的农地转为建设用地的增值收益政府得到75%左右，原地主只得到25%左右。而现在北京市农地转非的增值收益农户得到50%以上了，北京等地的农户得到的农转非补偿不是少了而是多了，这对种粮食的农户而言是极不公平的，对整体国民也是极不公平。