四、城乡土地产权交易应该是两个不同市场
    农村土地产权交易和城市土地产权交易是两个不同的市场，这是真正的正常状态。
    日本和我国台湾农民的土地只准许优先在农民之间交易，并且要经过农会和水利会同意。日本和台湾农民的农地只能在农会（农协）内部金融抵押贷款，正规银行不接受小农农地抵押贷款（只有极个别例外）。日本和台湾农民及其共同体的建设用地也是在另外（非主流）一个市场上交易和另一个非正规金融体系内进行抵押贷款。
    中国大陆的城市土地是能够在正规市场上正常买卖和在正规金融体系内抵押贷款的，但中国很多人从来就不明白农村农地和建设用地是应该建立另外一个市场体系和金融体系来充分实行产权的。笔者最近在一个村子做“金地融托经服社”的实验，这个村子的承包地是30年不变的（2028年到期），“金地融托经服社”建立起来后，农户的承包地可以估价后存入经服社（存的时间越长，利率越高，农地“存款”收入也越高），农户的承包地也可以委托经服社经营，也可以在经服社抵押贷款；农户的住宅和林地也都可以估价后存入、或信托、或抵押给经服社。假如该村有人已经进城很多年了，想把其共同体（集体）成员的份额土地所有权、承包地、宅基地或房屋变现（退出村社），完全可以通过“金地融托经服社”实现。这个实验证明，维持土地村社共同体集体所有制是有利人口流动和村社成员地权流动的。
    目前已经进城的很多“新城市人”和“准城市人”在老家还有承包地和住宅，但不能变现（当然可以永久的保留，但我是主张“交税”的），总以为是集体所有制不好，所以跟着鼓吹私有化的人起哄。其实不是集体所有制不好，从某种意义上讲，集体所有制就是一人一份的股份制，如果集体所有制是实实在在的，集体有实实在在的“实力”（如金地融托经服社），集体成员权就可以实现有偿退出。
    而要想实现集体成员权的有偿退出，就必须做实集体所有制，而不是虚置集体所有权。虚置了集体所有权，农地给你一百年，你到死也可能带不走你的一亩三分地的地权。日韩台农民地权能够充分实现，不是所谓的私有化了，而是有实力强大的农会及农会内置金融做后盾。越南农村的土地私有化20年了，越南小农的土地能够在土地交易所自由交易吗？能够在银行抵押贷款吗？不能。因为没有了土地集体所有制，越南农村的男孩要娶媳妇，最难的就是买不起宅基地；因为没有了土地集体所有制，越南农民最难的是无法自主修复损毁的水利工程和道路；因为没有了土地集体所有制，市场条件下的越南小农再也组织不起来了，“政治贫民、社会流民和市场贱民”化的趋势似乎无法阻挡。在越南考察时，笔者曾和越共中央书记处常务书记潘演等人交流，表示看好越南所有的改革，唯独不看好越南土地制度改革，越南所有的改革都可能会因为消灭土地集体所有制的改革而事倍功半！