住房反向按揭是指有独立房产的老人将房屋抵押给金融机构，仍可在家居住，且机构根据具体情况每月返给老人一笔固定的养老金直到老人去世。退出机制分为两类：参与型与非参与型，即金融机构是否参与分享房产增值收益。
早在2007年，北京等地就提出以房养老，但没有具体进展，但需要注意的是，在此时期保监会新增设了一家保险公司—幸福人寿。
2013年，国务院将开展反向抵押保险试点提上日程。为落实国务院精神，保监会于2014年在北京、上海、广州和武汉四城市开展反向抵押保险试点。
2015年3月，取得实质进展，国内首款反向抵押保险产品获批上市销售，为幸福人寿旗下(没错，就是保监会当初新增的那家)非参与型产品“幸福房来宝”，这也是目前为止唯一的一款住房反向按揭保险产品。
我们来看看市场反响如何?截至2016年3月，一年光景，全国仅有58户、77人投保，可以判定目前阶段的反按揭制度，并没有得到市场认可，基本失败。
但如今一些不法分子却从中看到牟利的机会，让不少业主穷尽积蓄却无房可住。
更值得注意的是，一些金融机构为了达成交易，贷款审核走过场，间接造成了受害人损失;甚至，还有金融机构与理财平台紧密配合，明知贷款材料作假、依然违规放贷。受害人无法偿还巨额贷款。
在北京有一套房，是让很多人羡慕的配置，是可能要花数十年积蓄才能达成的目标。但中产和贫民往往就在一念之差。
鱼龙混杂的金融机构与中介，将”套路贷“里的常用手法伸向了有房一族。他们打着为中小企业融资、有机构担保等旗号，在业主不知情的情况下将其房产据为己有。平台爆雷之后，受害人往往发现，类似的遭遇很多人都有，而要回房子的概率微乎其微。“以房养老”骗局，已经影响了正常的社会秩序，也让“房产理财”这样的新兴概念蒙上阴影。
哪些因素导致反向按揭难以实施
1. 不符合国情，有违传统理念：房屋产权转移，老人无法给子女留下家产;
2. 房价走势未知：当下背景，房屋是升值快保值高的资产，但房价走向何方难以预测;
3. 收益分配问题：若房屋升值，那么溢价部分如何合理分配;若房屋贬值，其差额如何承担;
4. 政策前景不明：住宅土地70年产权，若土地年限到期，反按揭如何进行尚不明确;
5. 老人身体情况评估：每月返还养老金将持续到老人去世，这就存在身体健康状况评估问题，双方利益将与老人身体反向相关。用老人健康情况去赚养老金这不是以房养老的初衷。
笔者认为，住房反向按揭只是一个极为小众的模式，仅仅为少数有需求的老人多提供一种选择而已。反按揭机制，房屋所有权均将发生转移，这牵扯到一个家庭最敏感的话题，很难让大众认可。
